“相比传统的平面图，3D航拍建模能清晰展现区域的现状。”当汕头高新技术产业开发区自然资源与建设局的工作人员点开三维实景城市数据图，一幅高新区“工改工”示范点的立体实景导航图展现在记者眼前。随着鼠标拖动，区域每一个单体建筑的现状、建筑高度、周边地形地貌、道路规划情况，乃至整个区域的控规标准、环境匹配等标识一一呈现。
探索推动“工改工”，汕头高新区再出新招。近日，汕头高新区委托第三方技术单位对荣升科技园、叠金工业区进行无人机倾斜摄影工作，并制作完成三维模型成果，为“工改工”提供可视化的基础材料。正是依靠一张图航拍，两个片区的用地信息更加清晰，汕头高新区以数据赋能推进“工改工”工作。
当前，汕头正坚定不移地走“工业立市、产业强市”之路，构建“三新两特一大”产业新格局。进入新发展阶段，要在新发展格局中实现汕头的高质量发展，城市发展空间是关键。而“工改工”，即是对存量低效的工业用地再开发，实现产业的转型升级。
重组产业空间，向存量要增量。在土地高开发强度的背景下，增量发展时代已然过去，存量竞争时代正来临。作为汕头全市3个低效产业用地“工改工”率先试点区域之一，高新区把“工改工”作为破解空间不足的有效途径和推动高质量发展的抓手，积极向企业宣传“工改工”政策，引导企业开展自主改造，全面清理、整合提升高新区低效产业用地。
推动“工改工”试点，既是汕头高新区锚定自身、抓住机遇的必然要求，也是挑起统筹发展、破旧立新、二次创业的题中之义。
●南方日报记者蔡沚彦
高位谋划
深入一线开展摸查
从1992年筹办以来，汕头高新区凭借不断培育发展创新型产业集群、推动传统优势产业高端化发展的优势，创新转型持续升级，从省级高新区跻身国家高新区。
然而，随着汕头高新区步入提速换挡的阶段，产业用地问题成为制约高新区高质量发展的最大难题。产业用地问题伴随而来的，是更多发展局限的效应叠加——优质产业进不来、低效产业出不去，优秀本土企业增资扩产没有空间。
推进土地整备是打造高质量发展平台的核心关键和重大突破口。今年8月30日，汕头市委书记温湛滨到汕头高新区调研时，要求高新区全面清理、整合提升低效产业用地，探索推动“工改工”，进一步激发和释放产业发展新空间、新动能，助力传统产业转型升级，实现土地节约集约利用。
闻令立动。汕头高新区管委会高度重视，迅速开展相关工作，形成中以(汕头)科技创新合作区(核心区)老工业园区“工改工”初步方案，并第一时间成立以主要负责同志为组长的“工改工”工作专班，制定《汕头高新区(西片)荣升科技园、叠金工业区低效产业用地再利用工作方案》，召开专班工作会议和业务工作会议6场次，研究部署快速推进“工改工”工作。
开展“工改工”的关键，是要先摸查清楚区域内的土地资源情况。对此，高新区主要负责同志多次带队深入一线进行考察调研，同时加大“工改工”相关政策的宣讲力度，充分调动企业参与改造的积极性，争取企业广泛支持，形成共同推进“工改工”的强大合力，实现土地节约集约利用。
根据摸查情况，汕头高新区迅速开展“工改工”试点，选择汕头高新区(西片)荣升科技园、叠金工业区作为高新区“工改工”示范点。而结合企业改造意愿，确定5个高新区“工改工”示范项目。
试点先行
树立“工改工”新标杆
在11月2日召开的汕头高新区“工改工”及低效产业用地再利用工作专班会议上，汕头高新区党委副书记、管委会主任林锡波指出，要高站位、高标准、高质量、高速度推进“工改工”各项工作取得实效，为全市“工改工”积累新经验，树立新标杆。
如何创建新标杆、实现“破而立之”?汕头高新区优选这两个园区试点铺开“工改工”，属全市率先。
尽管汕头高新区组织学习了先进地区“工改工”和低效产业用地再利用的做法，但不同于佛山顺德、南海等聚焦于村集体土地的改造探索，高新区在项目推进中面临新问题新挑战。
据悉，汕头高新区(西片)荣升科技园、叠金工业区2个片区规划用地总面积约1200亩，涉及生物医药、材料化工、机械电气、环境食品等产业，片区规划不甚清晰，缺少龙头带动企业。同时，片区道路规划等基础设施建设暂未完成，空间与产业的双转型仍待进一步解决。
就高新区5个示范项目而言，均为国有土地上企业自主改造项目，用地总面积约200亩，现状容积率约0.8-1.5，项目存在边角地纳入、土地合并归宗、延长土地使用年限等不同用地问题。
对此，高新区采取企业自主改造、合作改造、政府统一收储改造等模式，带动连片升级改造。并通过园区控制性详细规划，重新构建工业产业，打造高端高新技术集聚产业园。
具体而言，按照新的改造方向和要求，高新区计划于明年2月启动对原有园区控制性详细规划的修编。同时，依托汕头大学、广东以色列理工学院和省化学与精细化工实验室，与在建的5G产业园、生物医药、新材料园区衔接。在已批控制性详细规划的整体布局基础上，优化园区支路路网布置，改善城市基础配套设施规划，突出学科优势和成果转化能力。
在不同企业的具体问题上，高新区坚持“一宗一档”“一企一策”，结合园区企业用地和经营现状，按照先易后难的原则，试点先行，分类实施，如积极协调项目所在行政区的自然资源管理部门协助做好改造项目“标图入库”工作、指导企业加快编制改造计划和改造方案等。
记者获悉，汕头高新区正全力以赴抓好基础设施建设，加快土地征收出让，争取在春节前启动示范项目建设，在2024年6月完成5个示范项目改造，改造后容积率将提高到2.0以上，预计可新增工业建筑面积约12万平方米。
加快实施
新政提供法律保障
一子落，全盘活。在现有土地盘子中再盘出新地，实属不易。
要建什么样的产业园、发展什么样的产业，政策能够提供风向标，更能提供坚实保障。11月1日，汕头市人大常委会通过《汕头高新技术产业开发区条例》并于当日起施行，规定了国有土地供应及产业用地准入管理，要求盘活存量土地和低效产业用地，为高新区高质量发展、改革创新、先行先试提供了法律保障。
这一思路已早有体现。今年以来，汕头高新区积极盘活国有存量用地，已经完成汕头高新区(东片)5A地块和5B地块用地13亩土地收回工作，并加快推进出让工作。
结合产业发展需要，早前汕头高新区管委会已出台《汕头高新区现代产业用地供应办法》，明确产业项目认定申报管理、用地供应管理、产业发展监督等主要内容。并给予现代产业用地一定的地价优惠，促进产业用地供应与产业导向相适应，形成产业集聚效应。
政策多方共赢，才能激发企业改造活力。为进一步提高企业的积极性和主动性，汕头高新区依托《汕头高新技术产业开发区条例》，以市委、市政府对“工改工”工作提出的要求为遵循，借鉴先进地区“工改工”和低效产业用地再利用的做法，针对企业发展经营与开发建设的难点和症结，筹划出台一系列扶持奖励政策，包括新设立“工改工”项目奖励、拆除原建筑物重建补助、改造后产业发展成效奖励等，真金白银鼓励原土地使用权人和社会各方力量积极参与实施“工改工”，全力推进产业高质量发展。
